中国房地产业巨头之一万科，在上海的新楼盘让利三成，并群发短信告诉市民。更有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价。作为曾在2008年率先掀起降价潮的地产龙头，万科的新动向对业界来说有着风向标的意义。

11月16日上午10点，青浦重固镇万科尚源售楼处热闹非凡，看房者陆陆续续赶来，有打算买婚房的年轻夫妻，有带着孩子看房的80后夫妇，还有买房给父母养老的中年人……这些看房者大多收到了中介和相关代理公司的短信，慕名而来。

沪上地产界17日有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价，而其一举一动在房地产界有风向标意义，业内人士分析，万科此番销售策略或将引领沪上楼市新一轮的降价潮。

不少市民接到降价短信

“低调”促销打折30%

“现在还算是人少的，昨天人更多，售楼处一直服务到晚上。”一名销售人员对记者说。由于人员较多，一些参观样板房的客户还需要在等候区等一下。

“这四栋都有可能开盘，但也有可能有的不开盘。”销售人员指着楼盘图告诉记者。对于开盘时间和价格，却又遮遮掩掩。 “哪些房子可选？价格多少？什么时候开盘……我们都一无所知。”刘女士带着弟媳妇一家一早来看房子，没想到售楼处对于这种应该明显告知的内容也如此 “神秘”，让她直叹气“没见过这样卖房的。”

11点多，在一些看房者再三要求下，一些销售人员才告知楼盘大概价格。据销售人员介绍，将要开盘的房源有三栋，共198套，都是79平方米的精装房，均价在12000元左右，开盘当日可享8万—10万元的优惠，各种折扣后最低总价85万元，按此计算，最低价格仅在11000元/平方米左右。根据集团提供的数据，万科尚源在今年7月以来销售均价在1.4万—1.5万元/平方米，成交低迷的“金九银十”过后，新盘降价幅度接近30%。

按照网上房地产的公示日期显示，17日应该是开盘日，不料销售人员告知众看房者，开盘时间未定，“只有交了5万元意向金的客户，我们会打电话或发短信通知开盘时间，没交的我们不通知。”听到销售人员的回答，一些看房者表示不理解。而销售人员则称，之所以这样安排，一方面是为了在开盘当日让买房者有序购房，另一方面也是为了避免麻烦。

如果不在开盘当日购买，之后房子价格会回升吗，还是会继续下跌？许多看房者又有了疑问。 “我们计划卖出50﹪的房子，但从目前情况来看，可能要远远超出这个数字。”销售人员告诉看房者，目前已有一百多人交了意向金，将要销售的房子在开盘当日可能会售空，没有价格回升的说法。

促销价格已经接近建设成本

“赔本赚吆喝”时代正在来临

据媒体报道，上海房产中介机构汉宇地产内部人士透露，上海万科酝酿旗下楼盘全线降价，以打破华东市场回款不力的局面，降价幅度可能超过20%。该报道称，根据上海市有关部门规定，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。

数据显示，万科尚源7月份推出的公寓报价区间在1.64万-2.28万元/平方米，实际成交价在1.5万/平方米;目前售楼处预计的报价区间在1.12万―1.73万/平方米。从二次报价上来看，降幅约有25%，而实际降幅则需要在开盘后才能实际体现。两批公寓的户型也略有不同，前一批稍大。来自中介机构的数据显示，目前青浦重固镇在售的新建商品住宅项目还有逸皓华庭，其累计去化率仅50%左右，均价水平约1.18万/平方米。与目前万科尚源的最新报价相当。

除此以外，万科另一个在上海浦东的楼盘清林径也将于近期开盘。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万-1.4万元/平方米，较此前均价有近20%的折让。

降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢？据调查，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼面价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。业内人士表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元/平方米-1.3万元/平方米。也就是说，目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。开发商“亏本赚吆喝”的时代正在来临。

中房信分析师薛建雄认为，对于大型房企来说，总体来看利润空间仍然很大。同样是上述两个项目，今年以来的别墅销售价格在2.3万元-2.8万元/平方米。以别墅超高利润率找回公寓“牺牲”的利润，是很多企业的策略。另外，万科在上海其他项目如琥珀臻园、花园小城等都是早年拿地项目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高销售价格超过1.6万元/平方米。“很多房企公寓类项目利润率可能超过40%，因此仍有降价空间。 ”

万科回应将顺应市场

似在为降价作铺垫

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，万科从9月份就已经开始不动声色地降价了，新开楼盘相比预期售价低了15%。他介绍称，华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力。据悉，目前仅完成了全年销售目标的70%，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科最新的过冬论政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。

在17日提供给南方日报记者的回复中，上海万科相关负责人表示，万科清林径和万科尚源，开盘时间和售价目前还未正式确定，“未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”

但是，仔细琢磨上海万科回复中的许多语句，多是在为老业主“维权”背景下的公司降价行为辩护。如万科方面称，“只要是尊重市场规律的企业，必然自知并无保证价格不变的能力。除非企业自愿在协议中作出承诺，否则也没有任何法律条款，要求企业承担维持标价不下调的义务。”这一说法确实有为进一步降价作铺垫之嫌。

万科已在多城市掀降价行动

如何平息老业主“怒气”是难题

自今年7月份以来，万科在全国各地多次推出“万团大战”。

位于深圳龙岗区的万科清林径项目，均价由原来的13500元降到了12000元；在北京地区，不久前，万科与金隅集团合作项目——金隅万科城，每平米单价直降3000元；南京万科金色领域的首批600多套房源，拿出了200多套推出了震撼价，均价为每平方米9900元，甚至低于周边二手房的价格。

在此之前，深圳万科清林径降价引起了业主们的维权，先是老业主们聚集深圳万科清林径销售中心，手持“万科搞欺诈、同期不同价”黑白旗，随后，业主跟开发商管理层进行谈判，虽然整件事情中未出现暴力事件，但也发生了肢体接触以及警察的介入。

上海万科的此番降价与所有降价楼盘遇到的问题一样，老业主“发怒了”。据相关消息，11月13日，上海20多位清林径前期业主来到售楼处，向上海万科提出退房要求，并发生冲突。他们退房的理由与之前爆出的业主维权原因如出一辙：新一批房源将会降价，这让前期业主感到不满。上海万科对降价消息的表态是，上海万科清林径和尚源确有新推盘计划，但均尚未正式开盘，开盘时间及价格至今亦仍未确定。他们认为，价格是由市场决定，企业只能“发现”价格，不可能单方面“决定”价格。

万科降价或成房企风向标

大幅降价换成交已成市场共识

中国房地产业巨头之一万科的一举一动在房地产界一直有风向标的意义，尽管万科否认启动了全面的降价的消息，不过业内人士分析，今年下半年以来，楼市持续低迷，即便是“金九银十”，也淹没在不断奏响的降调之中。房企开始降价谋出路，引发市场震动，万科作为行业里历来“带头大哥”，此番举动带来的效应可能是很大的。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔坦言，低迷市场下，以大幅降价换得成交已经成为市场共识，不仅是已经看到的案例、即将降价的也不少，更多项目加入降价行列应该处在各方意料之中。

德佑地产研究主任陆骑麟指出，万科降价并不意外，近日陷入风波的“万科清林径”，排除装修标准降低的因素，其实际降价幅度也接近15%。在他看来，万科降价，可能加速降价范围的蔓延，甚至加速整个二手房市场的调整，从而带来新一波购房抄底良机。而在这之前，二手市场价格岿然不动，一些地区都出现了一二手房价倒挂的现象。