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每年补贴20万,良心物业能一直撑下去吗
2017-10-26 08:32:23 杭州网

金都花园

虽然杭州个别小区因为种种原因出现业主自管的情况,但对绝大多数小区来说,有专业物业公司入场管理,服务质量会相对更靠谱更有保障。对于盛产本土品质开发商的杭州来说,也不乏本土良心物业公司。

金都花园是杭州本土知名房企金都开发的第一个商品房小区,大概于1995年前后建成交付。小区分为东区和西区,总共约600多户人家。

1997年就买了这里房子的业主俞先生说,他印象里,金都花园最早的时候物业费是0.4元/m2/月,到现在20年过去了,物业费仍然只要0.8元/m2/月。

钱江晚报记者了解到,金都花园的物业常年亏本运营,一直靠金都物业每年补贴20万元。然而,这样的良心物业,能一直延续下去吗?

小区物业运营常年亏损

金都物业每年补贴20万元

对于这0.8元/m2/月的物业费,金都花园物业服务中心主任沈志伟感叹:“根本不够每年的支出。”

他给钱报记者算了一笔账——小区总共600来户人家,物业费满打满算,全部收齐,一年收入54万元。

而每年支出包括:固定员工17人(保安、保洁、水电工、工程维修、绿化等),就算以年薪5万元标准来,光这一块支出就是85万元;再加上垃圾清运费、公共水电费、税收等等,每年支出要100多万元。

让金都花园物业运营雪上加霜的还有两大“缺陷”。

作为一个已经有20多年历史的老小区,需要维修的地方越来越多,但金都花园却没有物业维修基金。这是因为上世纪90年代,国内商品房市场刚刚起步,很多相关法规都还在摸索中,直到1998年才出台了房屋维修金制度,到了2004年,房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。而金都花园早在1995年前后就交付入住,业主们并没有缴纳过物业维修基金。

此外,小区没有配套营业用房可以用来收租金,导致创收明显不足。像之前记者采访过的以业主福利好著称的兰桂花园,业委会之所以能补贴业主大量物业费,很大程度上得益于对配套营业用房的创收挖掘。

金都花园小区业委会知悉物业的难处,将小区停车费收入(一年约20多万元)和设摊费收入(一年约1万多元)都让渡给了物业,但距离物业收支平衡仍然存在较大缺口。记者在小区里看到,原先的网球场已经变成了停车场,而室外泳池因为距杭州相关的泳池开放条件不达标,几年前已经废弃不用,目前处于空置状态。

沈志伟说:“现在每年金都物业公司都要补贴20万元给我们。否则根本运营不下去。”

业主认可,物业费收缴率100%

出于感情金都物业亏钱也不退出

既然小区常年亏本运营,那么,金都物业可不可以撒手不管、一走了之呢?

金都物业副总汤波说,在目前金都物业管理的40多个项目中,金都花园不是唯一亏损的小区,金都新城、富丽苑、清宸公寓也同样存在亏损问题。她总结了亏损小区的特征:“一种是项目比较老,起始物业费较低,成本压力大;二是项目体量小,物业费总收入不高,难以覆盖小区的物业固定开支。”

在汤波印象里,金都花园2011年时就已处于亏损状态。2014年物业费上调,从0.6/m2/月元提高到0.8元/m2/月,情况略有改善但仍无法扭亏。“这两年用工成本涨得特别快。”沈志伟记得,2002年左右,一个保安的月工资才600元出头,而现在月工资基本都在3600元以上。

“也有金都花园的业主说起,隔壁的金海公寓、丹枫新村、金田花园物业费只要0.4~0.5元/m2/月。但物业费低的小区,你会发现保安年纪都较大,很多都60多岁了,因为招聘退休人员,企业不用支付社保和养老费用,一年人力成本大概只要3万元/人;水电工、维修人员也是不固定的,多个项目共用,有时候业主急需维修时,需要等很久。这就会影响小区服务品质。”而作为拥有国家一级物业管理资质的金都物业,则希望小区服务能维持不错的品质。

虽然常年亏损,由金都物业补贴,但汤波表示,金都物业没有考虑过撤出这些亏损小区。从主观上来说,对于金都自己开发的项目,还是希望能带给业主亲情式服务。金都物业服务质量在杭州口碑一直不错,金都花园业主们对物业服务也挺认可,这从100%的物业费收缴率上就可见一斑。

业主俞先生感受尤其深:“当时我买了这里一楼的房子给我妈住,我们自己住在单位的分配房里,离这里有点远。有一天早上5点多我妈心梗突发昏倒在房子里,多亏训练有素的物业人员剪断了防盗门窗及时救回了我妈。”俞先生对金都物业的服务比较满意,也从来没想过要换一家物业公司。

来源:钱江晚报    作者:记者 徐叔竞 文/摄    编辑:郑海云    
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