杭州拟出台城市房地产开发经营管理新规

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订）》是杭州今年的正式立法项目，也是最受大家所关注的立法项目之一。

昨天，在杭州市第十二届人大常委会第二十七次会议上，这份《杭州市城市房地产开放经营管理若干规定（修订草案）》（以下简称《规定（修订草案）》接受了审议。）

杭州市城乡建设委员会主任丁狄刚对《规定（修订草案）》进行了说明，他表示，目前杭州实施的《规定》制定于2000年，其中许多条款都是根据当时杭州房地产开发的实际情况制定的，与目前的管理实际相去甚远，已无法有效应对实际遇到的问题。与此同时，市相关部门结合房地产行业发展实际，已经探索出了许多房地产开发经营管理的新做法，新制度。因此，有必要将这些探索成果法律化。

商品房预售条件有所调整 达到规定标准后才能执行

本次审议的《规定（修订草案）》分总则，房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营、信用管理、法律责任及附则等七章，共三十八条。而这其中最核心的内容就是调整商品房预售条件。

从原《规定》来看，多层建筑只要完成主体结构的三分之一以上、高层建筑完成地面以下的主体工程就可以进行预售。丁狄刚说，这样的预售条件偏低，已经不适合目前的房地产市场发展。如果继续保持这样的预售条件，不利于房地产行业的持续健康发展。

因此，本次《规定（修订草案）》第二十二条提到，预售商品房除了应当符合法律、法规已有规定外，商品房建筑工程量还要达到规定标准。而这一标准的具体内容将由市建设行政主管部门制定，并报市人民政府批准后执行。

据了解，这一改动在修订草案征求意见阶段曾引起了一定争议。多数房地产企业对提高预售条件持否定态度，认为会增加企业财务成本。而购房者却对此表示欢迎，认为可以减少“烂尾楼”的出现。

杭州市人大城建环保委员会认为，提高商品房预售条件符合当前房地产市场发展形势和管理需求，已经是大势所趋。尽管调整预售条件会提高企业开发成本，但对于促进地产企业的优胜劣汰和城市地产开发水平的提升是有益的。

市人大城建环保委员会还对提高的具体内容提出了建议，可将预售条件提高至“主体结构施工完成”，也就是常说的结顶。如果直接提高到结顶确实有困难，也可以适当调整，比如“小高层以下建筑主体结构完工，高层以上主体结构2/3以上完工。”

新设立的房产企业不得低于三级资质

配套设施要与住宅建设同步设计建设

除了调整商品房预售条件之外，《规定（修订草案）》在其他方面也提高了门槛或者对原先的规定进一步进行了细化。

比如在房地产开房企业资质管理方面，明确了从事房地产开发经营的最低要求，规定“新设立的房地产开发企业在本市市区范围从事房地产开发经营的，申请暂定资质所需的专业技术人员、注册资本不得低于三级资质的要求。”

在配套基础设施和公共设施建设方面，则对原规定做了进一步细化。规定“房地产开发企业应当根据法律规定的规定，国有建设用地使用权出让合同的约定或者划拨决定书的规定，将项目用地方位内的配套设施与住宅建设项目同步设计，同步建设，并按照相关规定交付使用。”

再比如，在商品房质量担保方面，《规定（修订草案）》提出，暂定资质的房地产开发企业在申请商品房住房预售许可时提交的预售方案中，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，并由质量责任承担主体提供担保函。

针对目前部分房地产开发企业为逃避延期交付违约责任，会将未达到交付标准的商品住房提前交付买受人，损害购房者权益的情况。《规定（修订草案）》也有了规定，其中提出“房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人出示项目竣工备案表。”

此外，《规定（修订草案）》还单设一章规定了“信用管理”，分别对房地产企业信用体系建设、信用档案建立、信用评定和信用惩戒作了规定。