这几年，杭城许多小区的业主与小区物业或开发商进行权益抗争，但也常常感到迷茫和疲惫不堪，层出不穷的问题困惑着他们：该如何与物业斗智斗勇？怎样留下一群肯为小区做事的业委会成员？该如何协调好物业和小区利益的关系？

5月1日起，新版《杭州市物业管理条例》已开始实行，但小区里的事千变万化。近日，由中国物业在线网主办的首届中国物业高峰论坛在杭州启幕，会上来自全国的专家探讨中国物业领域的深层问题，并结合自身经验，给出有诚意同时也具可操作性的金点子。

怎样处理物业和小区的利益关系？

业委会要让物业做得开心，但不能让他们“偷”钱

事例：去年5月，杭州城北都市枫林小区因部分电梯年检不合格，导致55台电梯全部被强制停止使用。去年年底，该小区因拖欠21万电费，又接到停电通知。究其原因，是业主对物业服务的不满，物业费很难收缴。

业委会和物业之间，对立是很常见的一种形态。可在中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、业主维权专家舒可心看来，对立肯定是不明智的。

“我见多了业主的夺权。”舒可心说，“夺权的业主，心里面有恨，所以把物业公司哄走，我来干。”

舒可心用一个假设，来推演“我来干”的操作难度，“不可能由业主轮流扫楼道吧，肯定是每家出份子钱，然后请人来扫楼道，或者请人来帮我们安排扫楼道的人。”他说，“假定一个楼里每人出一点份子钱，交到A的手里，A出面去请清洁工。万一清洁工辞职了，A又要再去物色另外的清洁工。当中间人，时间长了肯定会累，凭什么我要长期给你们做免费的人力资源总监啊！而物业项目经理人就是这么一个中间人的角色。”

舒可心认为，如果你认可一个小区需要有一家企业来管理，那么就应该跟这家企业搞好关系，要让他们开心，但是不能让他们偷钱，要给他们合理的报酬。

怎样防止业委会出现内部腐败？

一定要让业委会成员有成就感

事例：2012年，杭州城西某小区因物业涨价，引起“查账”风波，有不少业主怀疑，本应该为业主说话谋福利的业委会，出现了内部腐败。

业委会和物业穿一条裤子，出现内部腐败，也是当今小区有可能出现的问题。对此，舒可心给出的建议是，抓主要矛盾，从不容易腐败的业委会委员入手。

“通常来讲，比较容易出现腐败的是业委会主任。”舒可心说，“所以要激发业委会成员的积极性。要让人家心甘情愿地为小区卖命，就得要让他们有成就感。”舒可心特别提出。

“比如搞小区活动，就算所有事情都是物业干的，也一定要说是业主委员会主办，物业服务企业协办。”他说，“这样小区业主就会觉得业委会在办事，更加信任他们，而业委会成员也有了成就感。在这基础上，业委会和物业建立起良好的信任关系，形成良性循环。”

假如真碰上腐败的业委会，怎么办？除了开业主大会等程序罢免，舒可心出了个很损但也很有效的主意：“到主任家敲门，你得交权、交公章。一帮老头老太太向他们家敲门闹腾，逼着他辞职。”

怎样发动业委会成员的积极性？

让他牵头负责一个项目，为小区服务

事例：杭州下城区的一个小楼盘，虽然成立了业委会，但始终处于不管事的状态，公共营业性收入也由物业代管。直至要涨物业费，小区业主和业委会才开始质疑物业账目，但却一头雾水。

如今，很多小区的现状是，虽然成立了业主委员会，但这个班子不知道该怎么运作。有的什么都要管，有的什么都不管，走极端。

怎样发动业委会成员的积极性？舒可心给出的建议是：让他牵头负责一个项目，为小区服务。

舒可心拿自己的小区举例：“我们小区的一位业委会成员嫌弃请的绿化公司太差了，我说那你引荐一个吧，结果他真引荐了一家保洁公司。结果，这家保洁公司中标了，而大家也都知道了这是他引荐的，这么一来，以后对这家公司有什么意见，业主都会来找他，他不得不好好地监督这家公司的服务。”

舒可心认为，应该让小区里每个业委会成员都找到自己的兴趣点，或者管保安的，或者管保洁的，或者管绿化的，让他们参与招标，甚至在一定程度上给他们很重的权重，让他们进行表决。

小区该选择哪种管理模式？

专家更推“酬金制”，杭州的“红街模式”可参考

事例：目前杭城小区的物业管理模式，多为包干制。但大多数物业企业为获取更高的利润，降低了服务质量，成为行业通病。杭州城西江南水乡小区就曾因这个问题，提出探索小区自治的管理模式。

“包干制”与“酬金制”类似于装修中的“全包”与“清包”。“包干制”后，物业管理企业在签订合同后，盈余或亏损由自己承担。在业委会成员专业水平有限，精力有限的情况下，包干制更简便易行。

不过，包干制中节省的开支成为物业公司的利润，不少物业为追求更高利润，降低了自身的服务质量。因此，北京海淀和谐社区发展中心学术委员邵里庭更推荐“酬金制”：“所有的收益和费用都必须向业主公开，并按时公布。扣除酬金以及物业服务支出后，结余的资金为全体业主所有，保护了小区的收入不被侵占。”

2012年，贺田尚城曾推行“酬金制”，牵出小区物业服务质量低下等问题，最终导致原先物业退出该楼盘。“其实无论酬金制还是包干制，都是形式。”高盛物业总经理李士和说，“关键还是服务内容。”

在高峰论坛上，杭州城东红街公寓的“红街模式”也引起了大家的兴趣。红街公寓业委会主任，同时也是中国物业在线董事长娄云林用“模块管理、平衡测算、和谐多赢”12个字来总结“红街模式”。

红街公寓采用的是“半包”式，将电梯、绿化、保安、保洁、工程等物业服务项目进行模块化分解，随时可以进行分包、外包。同时以“退步法”测算物业费的收支，找到一个平衡点，保证物业企业的利润，保证物业服务质价相符。并要求物业费的收缴率必须在85%以上，据了解，目前红街公寓的物业费收缴率达92.7%。